都内でマンション経営の経験を持つ齊田久雄様

重要なのは利回りだけでなく、空き室に対してののリスクヘッジなど思います。

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1棟マンションを建てようと思ったきっかけは?

40代も後半に差し掛かった時、自分の現状に全然満足していなかったんですよ。
年金もきちんと貰えるか不安だったし、ずっと何かしなきゃって思ってました。
そんな時、以前から1棟ものの収益アパートやマンションの提案営業に来ていた不動産会社さんが何社かあって、それまでは話すら聞かずに断っていたんだけど、一度何となく話を聞いてみた。
そうしたら、その会社の担当の方が凄く丁寧で分かりやすく、希望通りの融資金額の承認を取ってくれて、勢いも手伝って、やるかっ!て感じでマンション経営を始めることになりました。

大きな借入(ローン)を組むことに対しての不安はなかったですか?

もちろんありましたよ。
マンション経営を始めようとした当時は、今みたいに家賃保証も無かったし、建物が完成したらローンの支払いはすぐに始まるし、すぐに入居者を募集して賃料収入を得ないとならない状況に相当な不安がありましたね。
でも、不動産会社さんの提案もしっかりしていたので、漠然と何とかなると思っていました

1棟マンションの経営を始めてから気付いた事、失敗したことなどを教えてください。

まず最初に気付いたのは、家賃設定を間違えると痛い目をみるという事。
当たり前の事なんだけど、建物を計画するところから始まって完成する時期にはつい欲が出ちゃって、少しでも高く家賃設定をしたいって気持ちが強かった。各部屋につき相場より5千円くらいは高かったんじゃないかな。すると借主さんが全く付かない。
募集を始めて1か月は1部屋も入居が決まりませんでした。
そこで、プロの意見に従って家賃を相場に設定すると、あっと言う間に凄い勢いで満室になりました。その時、プロの方の意見って本当に重要だなと痛感しました。
また、つい目先の低金利につられて銀行の借り換えを2度ほどしてしまって・・・。
確かに支払いは安くなっても、前の銀行から乗り換える時結局違約金だとか諸経費だとか色々かかるので、結果として3銀行を渡り歩いたと時には約900万円を損した計算になりました。これは本当によく調べないと駄目でしたね。
それと地震保険には入った方が良いって事ですかね(笑)僕は以前、地震保険に加入していなかったので、実際に地震の時に壊れた外壁のタイル補修に数十万単位の修繕費用が飛んでいった事がありました。

不動産投資が人生に与えた影響は?

不動産投資を始める前、銀座を拠点に5店舗を展開する人材派遣会社の経営をしていました。
当時は、頭が固いところもあり、あまり人の話に耳を傾けず、他人を信頼する事もなかった。だけどマンション経営を始めるとこれまで通りの自分ではいけないとすぐに分かりました。様々な不動産業者さんの意見をたくさん聞き、建築、融資相談、賃貸募集など誰かを信頼して任せてここまでやってきました。もちろん最終的な舵はしっかりと自分で取らなければならないけど、人を信じる事の大切さ、人とのつながりの大切さを学びました。 当たり前の事だけど、僕は不動産投資を通してそれを学んだんです。

マンション建築から運営、売却までやってみて、初めてのマンション経営はどうでしたか?

結論から言うと成功しました。
マンション経営の事で悩むこともほとんどありませんでした。
マンションのプランを考え出したときは僕も仕事が忙しくてなかなか進まなかったけど、図面が出来て建築が始まり、建物が完成するまでは大した問題もなくスムーズに進んだし、完成して満室になってから売却するまでずっと、全ての面において順調そのものでした。

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