さくら不動産販売 よくある質問





  • Q:不動産投資とは?

    A:一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。
    ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
    住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。
    オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。
    家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。

  • Q:家賃収入以外のメリットとは?

    A:家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
    かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。

  • Q:不動産投資のリスクは?

    A:不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の2つのリターンがあります。
    この2つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。インカム収入が得られなくなるケースでは、

     ①人災・自然災害による建物の消滅。
     ②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。
     ③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。
     ④テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。
     ⑤借入金の金利変動。
     ⑥税制改正による税負担増。

    といった支出面が挙げられます。また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。

  • Q:リスク分散とは?

    A:不動産投資のリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。1つの収益用不動産と2つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの1つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、2つ収益用不動産をもっていればもう1つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。
    また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。

  • Q:利回りとは?

    A:よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
    賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。
    おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの80%程度、一棟ビルで表面利回りの70%程度がネット利回りとなります。

  • Q:区分所有マンションへの投資と一棟物件への投資の特徴は?

    A:区分所有マンションへの投資は、株式投資などの金融商品に近く、投資として不動産を取得した後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。
    一棟物件は、不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。

  • Q:賃料収入に対しての税金は?

    A:所得税は、課税対象となる所得金額に対して最低5%~最高40%の所得累進課税です。
    1800万超の所得に対して、最高税率の40%が適用されます。さらに住民税が一律10%ですので、高額所得者は所得に対して、おおむね50%の税金を納税することになります。
    資産形成の観点からは、所得税による外部流出をいかに軽減できるかがポイントとなります。所得税は累進課税となっておりますので、所得を配偶者やお子様に分散し、所得税の税額を低くする方法が考えられます。

  • Q:投資用不動産の価格の算定方法は?

    A:価格の算定方法には積算価格を求める方法と収益価格を求める方法の2種類があります。
    積算価格とは、通常土地(更地)の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の築年経過に伴う価値の減少分を差し引いて求めます。
    収益価格とは、一年で生み出される収益を利回りで除することによって求められる価格です。

    経費控除後の収入を利回りで除することによって求められる価格をネット利回りベースの収益価格、経費控除前の収入を利回りで除することによって求められる価格を表面利回りベースの収益価格とします。
    一般的に売り物件の情報等については表面利回りベースの価格を掲載しているケースが多いです。

  • Q:売却時の税金は?

    A:収益用不動産売却時の税金は保有期間等々により異なってまいります。


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